Renovierung
Die 15-%-Grenze bei Renovierungen
Wer eine Wohnung kauft und gleich renoviert, will die Kosten sofort von der Steuer absetzen. Doch übersteigen sie in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäudekosten, kippt alles in die Abschreibung – und aus einer Erstattung im ersten Jahr wird ein Steuervorteil über 50 Jahre.
Im Immobilien-Renditerechner trägst du deine Maßnahmen mit Jahr und Kosten ein – ein Balken zeigt, wie viel von der 15-%-Grenze noch frei ist.
15-%-Grenze prüfenDie Regel
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Instandsetzungs- und Modernisierungskosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn sie
- innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung ausgeführt werden und
- zusammen ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen.
Dann sind sie nicht als Erhaltungsaufwand sofort absetzbar, sondern werden mit dem Gebäude abgeschrieben – bei 2 % AfA über 50 Jahre. Wird die Grenze erst im dritten Jahr überschritten, ändert das Finanzamt auch die Bescheide der Vorjahre.
Was mitzählt – und was nicht
- Mit: Reparaturen und Modernisierung an Bad, Böden, Fenstern, Heizung, Elektrik – und auch reine Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten.
- Nicht: Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (z. B. Wartung der Heizung), und Erweiterungen wie ein Anbau – die sind ohnehin Herstellungskosten.
- Maßstab: die Anschaffungskosten des Gebäudes, also Gebäudeanteil am Kaufpreis plus anteilige Kaufnebenkosten – nicht der ganze Kaufpreis.
- Netto: Verglichen wird ohne Umsatzsteuer. Absetzen darfst du als Privatvermieter aber den Bruttobetrag.
Mehrere Maßnahmen geplant? Der Maßnahmenplan im Rechner zählt alle der ersten drei Jahre zusammen und warnt, bevor du die Grenze reißt.
Rechenbeispiel
Wohnung für 280.000 €, Gebäude-Anschaffungskosten 234.297 € (75 % Gebäudeanteil inkl. Nebenkosten). Die Grenze liegt bei 35.145 € netto, das sind 41.822 € brutto. Zu versteuerndes Einkommen 60.000 €:
| Renovierung im 1. Jahr | Steuerliche Behandlung | Steuererstattung im 1. Jahr |
|---|---|---|
| 40.000 € brutto (33.613 € netto) | unter der Grenze: sofort absetzbar | 14.233 € |
| 45.000 € brutto (37.815 € netto) | über der Grenze: nur 900 € AfA pro Jahr | 3.837 € |
5.000 € mehr Renovierung kosten hier also gut 10.000 € Steuererstattung im ersten Jahr – das Geld kommt erst über Jahrzehnte zurück.
So hältst du die Grenze ein
- Zeitlich strecken: Was nicht dringend ist, ins vierte Jahr nach dem Kauf schieben. Maßgeblich ist, wann die Arbeiten ausgeführt werden.
- Vor dem Kauf verhandeln: Lässt der Verkäufer Arbeiten vor der Übergabe erledigen, zählen sie nicht zu deinen Kosten – sie stecken dann im Kaufpreis.
- Reserve einplanen: Nachträge und Mehrkosten zählen mit. Bleib mit dem Plan deutlich unter der Grenze.
- Verteilen statt verpuffen: Größeren Erhaltungsaufwand darfst du gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV) – sinnvoll, wenn dein Einkommen im ersten Jahr niedrig ist.
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Häufige Fragen
Was ist die 15-%-Grenze?
Renovierst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), werden alle diese Kosten zu Herstellungskosten und nur noch über die AfA abgeschrieben.
Zählen Schönheitsreparaturen mit?
Ja. Auch Malerarbeiten und andere Schönheitsreparaturen zählen zu den Kosten, die gegen die 15-%-Grenze gerechnet werden.
Ist die Grenze brutto oder netto?
Netto, also ohne Umsatzsteuer. Abgesetzt wird beim Privatvermieter aber der Bruttobetrag.
Was passiert, wenn ich die Grenze im dritten Jahr überschreite?
Dann werden rückwirkend alle Maßnahmen der drei Jahre zu Herstellungskosten, und das Finanzamt ändert auch die bereits ergangenen Bescheide.
Ab wann läuft die Drei-Jahres-Frist?
Ab der Anschaffung, in der Regel dem Übergang von Nutzen und Lasten laut Kaufvertrag.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt den Stand vom Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Quellen
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – Anschaffungsnahe Herstellungskosten, gesetze-im-internet.de.
- § 82b EStDV – Verteilung von Erhaltungsaufwand, gesetze-im-internet.de.