Abschreibung
AfA bei vermieteten Immobilien
Die Abschreibung ist der größte Steuerhebel bei einer vermieteten Immobilie: Du setzt jedes Jahr einen Teil des Gebäudewerts ab, obwohl dafür kein Geld fließt. Wie viel, hängt vom Baujahr, vom Gebäudeanteil und von ein paar Wahlrechten ab.
Der Immobilien-Renditerechner rechnet die AfA nach Baujahr, Restnutzungsdauer, degressiv oder mit § 7b – und zeigt, was sie dir nach Steuern bringt.
AfA berechnenDie AfA-Sätze nach Baujahr
Für vermietete Wohngebäude im Privatvermögen gilt die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG:
| Fertigstellung | AfA pro Jahr | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| ab 2023 | 3 % | 33 ⅓ Jahre |
Im Kaufjahr wird monatsgenau abgeschrieben: Kaufst du im Oktober, bekommst du 3/12 der Jahres-AfA.
Was abgeschrieben wird: der Gebäudeanteil
Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Abschreiben darfst du nur den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten – Kaufpreis plus anteilige Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten.
- Steht eine Aufteilung im Kaufvertrag, legt das Finanzamt sie meist zugrunde, solange sie nicht offensichtlich an der Realität vorbeigeht.
- Sonst schätzt das Finanzamt mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung und dem Bodenrichtwert (BORIS). Gerade in teuren Städten kommt dabei oft ein niedriger Gebäudeanteil heraus. Bindend ist die Arbeitshilfe nicht – ein Gutachten kann einen höheren Anteil belegen.
- Die Kosten der Grundschuld für deinen Kredit gehören nicht dazu: Sie sind Finanzierungskosten und sofort absetzbar.
Rechenbeispiel
Wohnung für 280.000 € in NRW, Baujahr 1995, Kaufnebenkosten 11,57 % (6,5 % Grunderwerbsteuer, 3,57 % Makler, 1,5 % Notar und Grundbuch), Gebäudeanteil 75 %:
- Anschaffungskosten: 280.000 € × 1,1157 = 312.396 €
- davon Gebäude (75 %): 234.297 €
- AfA 2 %: 4.686 € pro Jahr
- Steuerersparnis bei 38 % Grenzsteuersatz (zu versteuerndes Einkommen 60.000 €): rund 1.780 € im Jahr
Andere Werte? Im Rechner Baujahr, Gebäudeanteil und Methode einstellen – die AfA-Basis und die Steuerwirkung stehen direkt darunter.
Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten
Weist du nach, dass das Gebäude kürzer nutzbar ist als 50 Jahre, darfst du entsprechend schneller abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Belegt ein Gutachten 25 Jahre Restnutzungsdauer, steigt die AfA im Beispiel von 4.686 € auf 9.372 € pro Jahr. Das lohnt sich vor allem bei älteren Häusern mit Sanierungsstau. Ein Gutachten kostet meist 500 bis 1.500 €; das Finanzamt prüft es kritisch.
Neubau: degressive AfA und § 7b
- Degressive AfA, 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG): für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029, beim Kauf bis zum Ende des Fertigstellungsjahres. Jedes Jahr 5 % vom Restwert; ein Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt, sobald sie höher ist.
- Sonder-AfA § 7b: zusätzlich 5 % pro Jahr im Kaufjahr und den drei folgenden Jahren. Voraussetzungen: Bauantrag zwischen 1.1.2023 und 30.9.2029, Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel, Baukosten höchstens 5.200 € pro m², Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 € pro m², mindestens 10 Jahre Vermietung zu Wohnzwecken.
Einbauküche und Inventar
Wird eine Einbauküche mitverkauft, sollte ihr Wert im Kaufvertrag gesondert stehen: Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an, und die Küche wird über 10 Jahre abgeschrieben statt über 50.
AfA und Verkauf
Verkaufst du innerhalb von 10 Jahren, ist der Gewinn steuerpflichtig – und zwar gegenüber dem um die AfA geminderten Buchwert. Die Abschreibung holt sich das Finanzamt dann teilweise zurück. Nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei, die genutzte AfA bleibt dir.
Was bringt dir die AfA nach Steuern?
Der Rechner rechnet mit dem echten Steuertarif 2026 und zeigt Cashflow und Eigenkapitalrendite Jahr für Jahr. Kostenlos und ohne Anmeldung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Wohnung?
2 % pro Jahr bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 % bei älteren und 3 % bei Gebäuden ab 2023 – jeweils vom Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.
Gehören die Kaufnebenkosten zur AfA-Basis?
Ja, anteilig. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler werden im Verhältnis Gebäude zu Grundstück aufgeteilt. Die Grundschuldkosten für den Kredit sind dagegen sofort absetzbar.
Wie ermittle ich den Gebäudeanteil?
Am besten steht eine nachvollziehbare Aufteilung im Kaufvertrag. Sonst schätzt das Finanzamt mit der Arbeitshilfe des BMF und dem Bodenrichtwert; ein Gutachten kann einen anderen Anteil belegen.
Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Oft bei älteren Gebäuden: Bei 25 Jahren Restnutzungsdauer verdoppelt sich die AfA gegenüber 2 %. Das Gutachten kostet meist 500 bis 1.500 €.
Kann ich degressive AfA und § 7b kombinieren?
Ja. Für begünstigte Neubauten sind die degressive AfA von 5 % und die Sonder-AfA nach § 7b zusammen möglich.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt den Stand vom Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Quellen
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung, gesetze-im-internet.de.
- § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, gesetze-im-internet.de.
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte, gesetze-im-internet.de.