Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor berechnen
Der Kaufpreisfaktor ist die schnellste Kennzahl, um eine vermietete Wohnung einzuschätzen: Wie viele Jahresmieten kostet sie? Hier stehen die Formel, gute und schlechte Werte und warum ein Faktor, der vor fünf Jahren günstig war, heute oft nicht mehr aufgeht.
Faktor, Rendite und Cashflow deiner Wohnung rechnet der Immobilien-Renditerechner sofort aus – samt Finanzierung und Steuer.
Kaufpreisfaktor berechnenFormel und Umrechnung in die Rendite
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Eine Wohnung für 280.000 € mit 950 € Kaltmiete im Monat (11.400 € im Jahr) hat einen Faktor von 24,6 – sie kostet knapp 25 Jahresmieten.
Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite: 100 ÷ Faktor. Faktor 24,6 entspricht 4,1 % Bruttorendite.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Einordnung |
|---|---|---|
| 15 | 6,7 % | günstig, oft ländlich oder mit Sanierungsbedarf |
| 20 | 5,0 % | solide |
| 25 | 4,0 % | üblich in gefragten Lagen |
| 30 | 3,3 % | teuer – lohnt sich fast nur mit Wertsteigerung |
| 35 | 2,9 % | sehr teuer |
Für den Nettofaktor rechnest du die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar – zusammen meist 9–13 %) zum Kaufpreis dazu. Aus 24,6 werden so etwa 27,5.
Welcher Faktor ist gut?
- Unter 20 (über 5 % Bruttorendite): günstig. Prüfe, warum – Lage, Zustand, Mieterstruktur oder ein anstehender Sanierungsstau.
- 20 bis 25: üblich für ordentliche Wohnungen in Mittel- und Großstädten.
- Über 25: teuer. Die Miete trägt die Finanzierung nicht, du setzt auf Mietsteigerung und Wertzuwachs.
Vergleiche immer innerhalb derselben Lage und Objektart. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen in ihren Grundstücksmarktberichten Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für deine Stadt – das ist der beste Maßstab.
Trag Kaufpreis und Miete ein – der Rechner zeigt Faktor, Netto-Rendite und den Kaufpreis, bei dem sich die Wohnung selbst trägt.
Warum der Zins den Faktor bestimmt
Ob ein Faktor aufgeht, hängt vor allem an der Finanzierung. Finanzierst du Kaufpreis und Nebenkosten komplett (gut 110 % des Preises) mit 2 % Tilgung, deckt die Kaltmiete die Bankrate nur bis zu diesem Faktor – und dann sind Verwaltung, Rücklage und Leerstand noch nicht bezahlt:
| Sollzins | Rate deckt sich bis Faktor |
|---|---|
| 2 % | 22,7 |
| 3 % | 18,2 |
| 4 % | 15,2 |
| 5 % | 13,0 |
Deshalb rechnen sich bei Bauzinsen über 4 % viele Wohnungen mit Faktor 25 nur mit viel Eigenkapital oder mit monatlicher Zuzahlung. Das muss kein Ausschlusskriterium sein – Tilgung und Wertsteigerung bauen trotzdem Vermögen auf –, aber du solltest die Zuzahlung kennen und dauerhaft tragen können.
Typische Rechenfehler
- Warmmiete statt Kaltmiete: Nebenkosten reicht der Vermieter nur durch, sie gehören nicht in den Faktor.
- Stellplatz doppelt gezählt: Ist der Stellplatz im Preis enthalten, gehört seine Miete in die Jahresmiete – sonst nicht.
- Wunschmiete statt Ist-Miete: Rechne mit der vertraglichen Miete. Eine Erhöhung ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze möglich.
- Nebenkosten vergessen: Der Bruttofaktor sieht freundlicher aus als die Realität mit 10 % Kaufnebenkosten.
Lohnt sich die Wohnung?
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Häufige Fragen
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Bei 280.000 € und 950 € Monatsmiete: 280.000 ÷ 11.400 = 24,6.
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Unter 20 gilt als günstig, 20 bis 25 als üblich in gefragten Lagen, über 25 als teuer. Entscheidend ist der Vergleich mit Objekten in derselben Lage.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Faktors: 100 geteilt durch den Faktor. Faktor 25 entspricht 4 % Bruttorendite.
Rechnet man den Faktor mit oder ohne Nebenkosten?
Der übliche Bruttofaktor rechnet ohne Kaufnebenkosten. Der Nettofaktor rechnet sie ein und ist für die eigene Kalkulation aussagekräftiger.
Ist ein hoher Faktor immer schlecht?
Nein. In sehr gefragten Lagen sind Faktoren über 30 normal, dort zählt vor allem die erwartete Wertsteigerung. Du brauchst dann aber mehr Eigenkapital oder eine monatliche Zuzahlung.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt den Stand vom Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.