Immobilien-Renditerechner
Lohnt sich die Wohnung als Kapitalanlage? Rechne Kauf, Finanzierung, Miete und Steuer Jahr für Jahr durch – mit Cashflow vor und nach Steuern, Eigenkapitalrendite, Verkauf, Stresstest und dem höchsten sinnvollen Kaufpreis.
Deine Objekte
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Kauf und Miete
Einheiten
Kaufnebenkosten
Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag zählen zu den Anschaffungskosten. Die Grundschuld für das Darlehen (etwa 0,4–0,6 % davon) ist dagegen sofort als Werbungskosten absetzbar.
Einbauküche, Stellplatz
Laufende Kosten, die der Mieter nicht trägt
Mietentwicklung und Wert
Sanierung und Modernisierung
Renovierung beim Kauf und spätere Maßnahmen – mit Steuerwirkung, Finanzierung, Mieterhöhung und Leerstand. Auch Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft gehören hierher.
Finanzierung
Weitere Darlehen
Zum Beispiel ein KfW-Kredit mit tilgungsfreien Anlaufjahren oder ein endfälliges Darlehen, das ein Bausparvertrag ablöst. Das Hauptdarlehen oben deckt den Rest.
Steuer und Abschreibung
Abschreibung (AfA)
Den Gebäudeanteil verlangt das Finanzamt nachvollziehbar – Grundlage ist der Bodenrichtwert (BORIS) und die Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung. Bei Eigentumswohnungen in Städten oft 60–80 %, steht er im Kaufvertrag, zählt meist dieser.
Haltedauer und Verkauf
Am Ende wird verkauft – so wird die Wertsteigerung Teil der Rendite. Nach 10 Jahren ist der Gewinn steuerfrei. Der ETF-Vergleich bekommt genau dieselben Ein- und Auszahlungen wie die Immobilie.
Cashflow pro Monat, Jahr für Jahr
Vermögensaufbau
Immobilie oder ETF?
Stresstest
Was passiert, wenn es schlechter läuft als geplant? Jede Zeile ändert genau eine Annahme.
Verhandlungs-Check: Wie viel darf die Wohnung kosten?
Höchster Kaufpreis bei gleicher Miete, gleichen Kosten und gleichem Eigenkapital – die Kaufnebenkosten wachsen mit.
Jahr für Jahr
Steuer mit + = Erstattung: Verluste aus Vermietung verrechnest du mit deinem übrigen Einkommen. Jahr 1 = die ersten 12 Monate nach dem Kauf.
Objekte im Vergleich
Alle gespeicherten Objekte mit ihren eigenen Annahmen, dazu deine aktuelle Eingabe. Der beste Wert jeder Zeile ist markiert – klick auf einen Namen, um das Objekt zu laden.
Beispiel: 280.000-€-Wohnung in NRW mit 60.000 € Eigenkapital
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufnebenkosten (6,5 % + 3,57 % + 1,5 %) | 32.396 € |
| Grundschuld (0,5 % vom Darlehen, sofort absetzbar) | 1.262 € |
| Darlehen (4,3 % Zins, 2 % Tilgung) | 253.658 € |
| Monatsrate | 1.332 € |
| Cashflow vor Steuern, Jahr 1 | −551 € im Monat |
| Steuerersparnis (60.000 € Einkommen) | +229 € im Monat |
| Cashflow nach Steuern, Jahr 1 | −321 € im Monat |
| Eigenkapitalrendite über 15 Jahre (IRR) | 3,6 % pro Jahr |
Bei 950 € Kaltmiete liegt der Kaufpreisfaktor bei 24,6 (Bruttomietrendite 4,1 %). Bei Zinsen über 4 % trägt sich so eine Wohnung nicht selbst: Du zahlst monatlich zu und verdienst über Tilgung und Wertsteigerung. Erst bei rund 194.000 € Kaufpreis wäre der Cashflow nach Steuern im ersten Jahr ausgeglichen.
So rechnet der Rechner
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer nach Bundesland (3,5 % in Bayern bis 6,5 %), nicht auf mitverkaufte Einbauküche oder Inventar. Dazu Makler sowie Notar und Grundbuch. Die Grundschuld für das Darlehen wird mitfinanziert und im ersten Jahr als Werbungskosten abgesetzt.
- Darlehen = Kaufpreis + Nebenkosten + Sanierung im 1. Jahr (per Kredit) − Eigenkapital. Die Monatsrate bleibt gleich (Annuität), Zinsen werden monatlich mit Sollzins ÷ 12 berechnet. Nach der Zinsbindung gilt der Anschlusszins bei gleicher Rate, mindestens aber Zins plus 1 % Tilgung. Weitere Darlehen (z. B. KfW mit tilgungsfreien Jahren oder endfällig) werden vorrangig eingesetzt, das Hauptdarlehen deckt den Rest.
- Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − Mietausfall − nicht umlagefähige Kosten − Zinsen − Tilgung. Bei einem Haus werden die Einheiten addiert; statt Hausgeld zählen Verwaltung je Einheit, Instandhaltung pro m² und sonstige Kosten.
- Steuer: Das Ergebnis aus Vermietung (Miete − Kosten − Zinsen − AfA − Erhaltungsaufwand) wird mit dem Einkommensteuertarif 2026 samt Soli und Kirchensteuer bewertet – als Differenz zwischen deiner Steuer mit und ohne die Wohnung. Ist der Verlust größer als dein übriges Einkommen, wird der Rest in die Folgejahre vorgetragen. Tilgung ist nicht absetzbar, die AfA schon, obwohl dafür kein Geld fließt.
- AfA: Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten einschließlich anteiliger Nebenkosten. Linear 2,5 % (Baujahr vor 1925), 2 % (1925–2022) oder 3 % (ab 2023); wahlweise kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten, degressiv 5 % vom Restwert mit Wechsel zu linear, Sonder-AfA § 7b (4 × 5 %, höchstens 4.000 €/m²).
- Miete: Normale Miete mit fester Steigerung pro Jahr, Staffelmiete mit festen Euro-Stufen (danach wieder die normale Steigerung) oder Indexmiete, die der Inflation folgt. Stellplatzmiete und Mieterhöhungen nach Modernisierung wachsen mit der normalen Steigerung.
- Sanierung: Jede Maßnahme hat ein Jahr, eine Art und eine Finanzierung. Erhaltung ist im Jahr der Zahlung absetzbar (oder verteilt auf bis zu 5 Jahre), Modernisierung mit höherem Standard wird abgeschrieben. Alle Maßnahmen der ersten 3 Jahre werden zusammen gegen die 15-%-Grenze geprüft. Spätere Maßnahmen per Kredit erhöhen das Darlehen zu den dann gültigen Konditionen mit gleicher Tilgung; Mieterhöhungen gelten ab dem Folgejahr.
- Verkauf am Ende des Zeitraums zum Kaufpreis plus Wertsteigerung oder zum gewählten Faktor auf die dann gültige Jahresmiete, abzüglich Verkaufskosten und Restschuld. Vor Ablauf von 10 Jahren wird der Gewinn gegenüber dem um die AfA geminderten Buchwert besteuert.
- Eigenkapitalrendite (IRR): der Zinssatz, zu dem sich dein Eigenkapital, alle monatlichen Zuzahlungen oder Überschüsse nach Steuern und der Verkaufserlös ausgleichen – vergleichbar mit der Rendite eines Sparplans.
Example: €280,000 flat in North Rhine-Westphalia with €60,000 equity
| Item | Amount |
|---|---|
| Purchase costs (6.5 % + 3.57 % + 1.5 %) | €32,396 |
| Land charge (0.5 % of the loan, deductible at once) | €1,262 |
| Loan (4.3 % interest, 2 % repayment) | €253,658 |
| Monthly payment | €1,332 |
| Cash flow before tax, year 1 | −€551 a month |
| Tax saving (€60,000 income) | +€229 a month |
| Cash flow after tax, year 1 | −€321 a month |
| Return on equity over 15 years (IRR) | 3.6 % a year |
At €950 cold rent the price is 24.6 times the annual rent (gross yield 4.1 %). With interest above 4 % such a flat doesn't pay for itself: you top up every month and earn through repayment and appreciation. Only at about €194,000 would the after-tax cash flow break even in year one.
How the calculator works
- Purchase costs: real estate transfer tax by federal state (3.5 % in Bavaria up to 6.5 %), not charged on a fitted kitchen or furniture sold with the flat, plus broker, notary and land registry. The land charge for the loan is financed and deducted as an expense in year one.
- Loan = price + purchase costs + year-1 renovation paid by loan − equity. The monthly payment stays the same (annuity), interest is charged monthly at the nominal rate ÷ 12. After the fixed-rate period the follow-up rate applies with the same payment, at least interest plus 1 % repayment. Additional loans (e.g. KfW with interest-only years, or bullet loans) are used first, the main loan covers the rest.
- Cash flow before tax = cold rent − vacancy − non-recoverable costs − interest − repayment. For a house the units are added up; instead of a service charge it counts management per unit, maintenance per m² and other costs.
- Tax: the rental result (rent − costs − interest − depreciation − maintenance) is valued with the 2026 German income tax tariff incl. solidarity surcharge and church tax – as the difference between your tax with and without the flat. A loss above your other income is carried forward to later years. Repayment is not deductible, depreciation is, although no money flows.
- Depreciation: base is the building share of the acquisition cost incl. its share of purchase costs. Straight-line 2.5 % (built before 1925), 2 % (1925–2022) or 3 % (from 2023); optionally a shorter remaining useful life from an expert report, 5 % declining balance with switch to straight-line, or the § 7b special depreciation (4 × 5 %, max. €4,000/m²).
- Rent: normal tenancy with a fixed yearly increase, graduated rent with fixed euro steps (afterwards the normal increase again) or index-linked rent following inflation. Parking rent and rent increases after modernisation grow with the normal increase.
- Renovation: every measure has a year, a type and a way of paying. Repairs are deductible in the year paid (or spread over up to 5 years), upgrades to a higher standard are depreciated. All measures of the first 3 years are tested together against the 15 % limit. Later measures paid by loan increase the loan at the then valid rate with the same repayment; rent increases apply from the following year.
- Sale at the end of the period at the price plus appreciation or at the chosen multiple of the annual rent at that time, minus selling costs and remaining debt. Within 10 years the gain over the depreciated book value is taxed.
- Return on equity (IRR): the interest rate at which your equity, all monthly top-ups or surpluses after tax and the sale proceeds balance out – comparable to the return of a savings plan.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Unter 20 (Bruttomietrendite über 5 %) gilt als günstig, 20–25 als üblich in gefragten Lagen, über 25 als teuer. In Großstädten sind Faktoren über 30 keine Seltenheit – dort setzt man dann vor allem auf Wertsteigerung. Vergleiche immer mit Objekten in derselben Lage.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht Mietausfall und nicht umlagefähige Kosten von der Miete ab und teilt durch die Gesamtinvestition inklusive Nebenkosten. Sie liegt meist 1–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite und ist die ehrlichere Zahl.
Wie wird die Eigenkapitalrendite berechnet?
Die einfache Formel lautet: (Cashflow nach Steuern + Tilgung) ÷ Eigenkapital – sie zeigt das erste Jahr. Aussagekräftiger ist der interne Zinsfuß (IRR) über die ganze Haltedauer: Er berücksichtigt Zuzahlungen, Steuererstattungen, Mietsteigerung und den Verkaufserlös. Der Rechner zeigt beides.
Was ist der Hebeleffekt?
Bringt die Immobilie selbst (vor Finanzierung) mehr Rendite als der Kredit kostet, steigert jeder geliehene Euro deine Eigenkapitalrendite. Liegt die Objektrendite unter dem Zins, kehrt sich der Hebel um: Mehr Kredit macht das Ergebnis schlechter. Der Rechner zeigt dir in den Hinweisen, auf welcher Seite du stehst.
Wie viel Steuern spare ich mit einer vermieteten Wohnung?
Absetzbar sind Zinsen, AfA, nicht umlagefähige Kosten und Reparaturen. Übersteigen sie die Miete, entsteht ein Verlust, der dein übriges Einkommen mindert – die Ersparnis entspricht ungefähr Verlust × Grenzsteuersatz. Wichtig: Das ist kein Geschenk, du zahlst trotzdem mehr, als du zurückbekommst. Und mit sinkenden Zinsen und steigender Miete wird aus dem Verlust später ein Gewinn, der versteuert wird.
Was ist die 15-%-Grenze bei Renovierungen?
Renovierst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden alle diese Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort absetzbar, sondern nur über die AfA – bei 2 % also über 50 Jahre. Mitgezählt werden auch Schönheitsreparaturen, nicht aber jährlich übliche Wartung. Der Rechner prüft die Grenze automatisch über alle Maßnahmen der Jahre 1–3.
Staffelmiete, Indexmiete oder normale Mieterhöhung?
Bei der normalen Miete darfst du bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, aber höchstens um 20 % in 3 Jahren, in über 500 Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 % (Kappungsgrenze). Eine Staffelmiete legt die Erhöhungen vorab in Euro fest, mit mindestens einem Jahr Abstand (§ 557a BGB) – planbar, aber ohne Modernisierungsumlage. Eine Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex, höchstens einmal im Jahr (§ 557b BGB) – schützt vor Inflation, Modernisierungen kannst du nur bei gesetzlichen Pflichten umlegen. Bei Staffel- und Indexmiete gelten Mietspiegel und Kappungsgrenze nicht, die Mietpreisbremse bei Neuvermietung aber schon.
Darf ich nach einer Modernisierung die Miete erhöhen?
Bei bestehenden Mietern ja, wenn die Maßnahme Energie spart oder den Wohnwert dauerhaft erhöht (§ 559 BGB): Jährlich dürfen 8 % der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden, abzüglich des Anteils, der ohnehin fällige Reparatur war. Die Miete darf dadurch in 6 Jahren um höchstens 3 € pro m² steigen, bei Mieten unter 7 € pro m² um höchstens 2 €. Reine Reparaturen berechtigen nicht zur Erhöhung. Der Knopf „8 % umlegen“ im Maßnahmenplan rechnet das aus.
Wann ist der Gewinn beim Verkauf steuerfrei?
Liegen zwischen Kauf und Verkauf (jeweils Notarvertrag) mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG). Davor wird der Unterschied zwischen Verkaufserlös und Kaufpreis abzüglich aller in Anspruch genommenen Abschreibungen mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert – die AfA holt sich das Finanzamt also teilweise zurück.
Ist die Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?
Nicht bei der Einzahlung, sondern erst, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt (BFH, Urteil vom 14.1.2025, IX R 19/24). Der Rechner setzt die Rücklage vereinfacht jedes Jahr ab – auf lange Sicht wird sie ja ausgegeben, nur der Zeitpunkt verschiebt sich.
Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Bei älteren Gebäuden oft: Weist ein Gutachten etwa 25 Jahre Restnutzungsdauer nach, steigt die AfA von 2 % auf 4 % pro Jahr. Das Gutachten kostet meist 500–1.500 €. Wähle bei „Methode“ die Restnutzungsdauer, um den Effekt zu sehen.
Ist ein negativer Cashflow schlimm?
Nicht automatisch – solange du die monatliche Zuzahlung dauerhaft stemmen kannst und Tilgung plus Wertsteigerung sie übertreffen. Prüfe im Stresstest, was bei höherem Anschlusszins oder Leerstand passiert, und plane eine Reserve von einigen Monatsraten ein.
FAQ
What is a good price-to-rent ratio?
The ratio is price ÷ annual cold rent. Below 20 (gross yield above 5 %) counts as cheap, 20–25 as usual in popular areas, above 25 as expensive. In big cities ratios above 30 are common – there investors mainly bet on appreciation.
How is the return on equity calculated?
The simple formula is (cash flow after tax + repayment) ÷ equity for the first year. More meaningful is the internal rate of return (IRR) over the whole holding period, including top-ups, tax refunds, rent increases and the sale proceeds. The calculator shows both.
What is the leverage effect?
If the property itself (before financing) earns more than the loan costs, every borrowed euro increases your return on equity. If it earns less than the interest rate, leverage works against you.
When is the gain on sale tax-free in Germany?
After more than 10 years between purchase and sale contract (§ 23 EStG). Before that, the difference between sale proceeds and the purchase price minus all depreciation claimed is taxed at your personal rate.
What is the 15 % rule for renovations?
If renovation in the first three years exceeds 15 % of the building's acquisition cost (net of VAT), all of it becomes part of the building cost and can only be depreciated, not deducted at once. The calculator checks this automatically across all measures of years 1–3.
Graduated rent, index-linked rent or normal increases?
With a normal tenancy you may raise the rent up to the local comparative rent, but by at most 20 % in 3 years, in over 500 tight-market cities only 15 %. A graduated rent fixes the increases in euros in advance, at least one year apart (§ 557a BGB) – predictable, but no modernisation levy. An index-linked rent follows the consumer price index, at most once a year (§ 557b BGB) – protects against inflation; modernisation costs can only be passed on for legally required work.
Can I raise the rent after a modernisation?
For sitting tenants yes, if the work saves energy or permanently improves the flat (§ 559 BGB): 8 % of the modernisation costs per year may be added to the rent, minus the share that was a due repair anyway – capped at €3 per m² within 6 years (€2 for rents below €7 per m²).