Mietvertrag

Staffelmiete, Indexmiete oder normale Miete?

Wie sich die Miete entwickelt, entscheidet über die Rendite einer vermieteten Wohnung. Drei Wege gibt es: die normale Erhöhung bis zur Vergleichsmiete, die Staffelmiete mit festen Stufen und die Indexmiete, die der Inflation folgt.

Normale Mieterhöhung (§ 558 BGB)

• Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder Gutachten).
• Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, der Mieter muss zustimmen.
• Kappungsgrenze: höchstens 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 %.
• Nach einer Modernisierung zusätzlich die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): 8 % der Kosten pro Jahr, höchstens 3 € pro m² in sechs Jahren.

Staffelmiete (§ 557a BGB)

• Die Erhöhungen stehen vorab im Vertrag – als Euro-Betrag, nicht in Prozent.
• Zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen.
• Während der Staffel sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und die Modernisierungsumlage ausgeschlossen.
• Gilt am Ort die Mietpreisbremse, muss jede Stufe sie einhalten.

Indexmiete (§ 557b BGB)

• Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts – nach oben wie nach unten.
• Angepasst wird per Erklärung in Textform, frühestens ein Jahr nach der letzten Änderung.
• Erhöhungen auf die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen; Modernisierungskosten nur bei Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa gesetzlich vorgeschriebene.
• Die Mietpreisbremse betrifft nur die Ausgangsmiete.

Vergleich und Rechenbeispiel

Beispiel mit 950 € Startmiete, über 10 Jahre:

Die Staffel liegt hier vorn, weil 30 € pro Jahr anfangs gut 3 % sind. Ob der Mieter sie akzeptiert und ob die Stufen unter der Mietpreisbremse bleiben, hängt vom Markt ab. Bei einer vermieteten Wohnung übernimmst du ohnehin den bestehenden Vertrag – prüfe vor dem Kauf, welches Modell darin steht.

Häufige Fragen